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深度观察:多地房贷收紧为哪般?

  近一两个月,多地收紧了房贷政策,多家银行在当地的贷款利率出现上浮。以杭州为例,多家银行将房贷利率按二套上浮10%执行,即便是首套房也要上浮8%。对此,业界有不同声音,有人认为房贷利率上浮可以遏制房地产金融化。也有人表示,首套房利率也要上浮,是不是会误伤刚需?

  如果梳理现阶段房贷利率上浮明显的城市,会发现其大多为二线城市,以省会城市居多。在房贷利率上涨的同时,这些城市的房价,已经出现了明显上扬。

  根据中国社科院财经战略研究所7月29日发布的《中国住宅市场发展月度报告》,今年6月,一线城市新房价格平均环比下跌,而二线城市新房价格平均环比则出现上涨。房贷利率的上升,与之前房价上涨之间的关系不言而喻。

  有人会说,房贷利率上涨,是不是能有效遏制炒房客,促使这些城市的房价回归?

  事实上,二线城市不论是新房还是二手房,市场盘子还是很大的,且基础房价不低,把房价上涨完全归咎于炒房客,显然高看了他们。中国社科院的报告也认为,多数一二线城市都设立了对外限购政策,住房投机炒作较为困难。当然,开发商对新售住房大幅度提价甚至不惜为此捂盘惜售,并因此带动周边二手房涨价,是当地房价上涨的表象原因。但不可否认的是,流动资金压力不小的开发商之所以敢涨价,是因为市场预期发生变化,需求端增加。

  一个城市房价在短期上涨的根本原因,是人口大量流入导致居住需求增加。近一两年,在一线城市不断试图瘦身的情况下,不少省会城市则对各类人才敞开怀抱,常住人口也由此增加,并因此产生不容小觑的居住需求。而且,随着年轻人才成家立业、结婚生子,这样的居住需求还会继续增加。中山大学珠三角研究中心教授袁持平就表示,很多地方高科技产业发展快,对年轻人有吸引力,有利于人口增长。

  尽管一些非省会地级市也放开落户,但省会城市的吸引力仍大于它们。这样的吸引力不仅有中高端工作岗位数量和平均薪资优势,还包括了教育、医疗、公共服务等方方面面。而且,如今有的省会城市的落户门槛已经降低到了大专甚至中专,对周边城市产生了人口虹吸,也使得同一省份之内房价分布宛若金字塔,省会和计划单列市在顶端不断上升,偏远市县房地产市场却不怎么红火。贵州省社科院研究院胡晓登就表示,很多重大投资项目也会选择在省会投资。

  换言之,贷款收紧诚然对二线城市房价有短期影响,但如果使其回归正常状态,关键在于增加住房市场供给,满足更多新市民的居住需求。供给增加不只是包括新房市场,也包括二手房,同时活跃包括公租房、市场租赁住房在内的租房市场。毕竟,每一年有多少新增的户籍人口和常住人口,会因此产生多少新增住房需求,相关部门还是能掌握数据的。

来源:工人日报

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